住み替え物語

お子さんが大きくなったことで自宅マンションが狭くなり、戸建てへの住み替えを考え始められたそうです。ただ、自宅マンションの残債も残っているため、そもそも自分たちに住み替えができるのか不安でご相談に来てくださいました。

そのため、あらたにローンを組んだ場合の資金計画や住み替えに必要な準備や手続きについて打ち合わせをして「イメージがつかめて不安もだいぶなくなりました」とお帰りになりました。

そして、それから1週間後、希望エリアに物件が出てきました。

試しにその物件を見学したのですが、「田中さん、気に入ってしまいました。こんなにすぐに物件が出てくると思わなかったのでどうしようか迷っています」という感想でした。確かに条件にぴったりで過去にもあまり物件が出てないエリアなのでその物件を見送るとしばらく出てこないかもしれないけど、お客様にとっては急すぎてまだ心の準備ができていないように感じました。

また、自宅マンションの売却が後になるため、先に購入をしてローンを組んだはいいけど本当に売れるのかどうかも不安に感じていました。

そこで、自宅マンションについて万が一売れずに買い取りとなった場合の売却価格を算出し、それをもとに住宅ローンの事前審査手続きや詳しい資金計画を立てました。

「これなら安心して新居購入ができそうです」ということになり、めでたく購入の売買契約をされました。

そして、新居のお引き渡し手続きをしながら、今度は自宅マンションの売却活動も始めました。引越しが終わってから少しリフォームをして空家の状態で売却することも想定していましたが、新居のお引き渡しまでに売れてくれればお客様も安心してお引っ越しができます。何とか売れてほしいなと私もお客様も願うような気持ちでしたが、結果、お引渡し前にリフォーム無しでそのままの状態で買ってくださるかたが見つかりました。

私もお客様も嬉しくて、嬉しくて、売却の契約が終わった後には一緒に祝杯をあげました。 「この金額で売れたら」ではなく、万が一売れなかったときのことも想定して少しマイナス思考で計画を立てたこと、それをお客様と共有して綿密にコミュニケーションをとらせてもらったことが不安なくスムーズに住み替えを進められた理由だと思います。

35年住まわれたお家（一戸建て）ですが、お子さんが独立して今は広いお家に一人住まい。家の老朽化も進み、雨漏りや外壁のヒビ、傾きなどあちこち不具合が出てしまっているそうです。かといって修理をすると500万円。

売ることを考え始めたけど、自分の気持ちに整理がつかない状態のまま悩まれていところで相談にお越しくださいました。

「今日は相談をして前に進めた気がします。期限のことを頭に入れてもう少し考えて、気持ちに整理をつけようと思います」とすっきりした表情でお帰りになりました。

35年前に家を買ったときのことや楽しい思い出話をお聞きして、今の家に不満があって売却を考えるのとは違い、決断するのはより大変なことだと感じました。

2ヶ月後、「いろいろ考えましたがやはり住み替えをしたいと思います。

まずはマンションをさがしていきたいと思います。」とご連絡がありました。

それから1ヶ月後、条件にぴったりの駅近の便利な場所に築浅の中古マンションが売りに出され、無事に購入の契約を終えられました。

引き渡しは3ヶ月後ですので、それまでに自宅が売れてくれれば安心して引っ越してもらえるため、早速売却活動を始めました。

「無事に売れて、安心して住みかえる」ことができるように、かえるのぬいぐるみ（かえる不動産のマスコットキャラクター）に毎朝手を合わせてくださっていたそうです。

実際の売却活動ですが、緑が多く住環境は良いのですが駅から遠く不便な場所でもあるため、反響は少なめでしたが、工務店さんにも協力してもらい緑の多い静かな環境にマッチした自然素材のお家のプランを作って広告をしてみたりと色々と手を尽くしました。 そして、売却を開始して3ヶ月後、新居の引渡し前に、無事ご成約となりました。

今回のお客様はお住み替えをしたいなと考え始めたものの、なかなか気持ちの整理がつかずに、実際に活動を始めるまで約1年かかっています。ご家族と35年過ごした思い出のあるお家に対する思い、ご近所さんも良い方ばかりで、そこを離れるご決断をされるのはとても大変だったことだと思います。そして、その揺れ動く気持ちを話してくださったので、 私としてもその気持ちに寄り添いながらお客様のペースでサポートをさせてもらうことができました。

2世帯住宅に一緒に住んでいたご両親がお亡くなりになり荷物の片付けも一段落したころに「この家で夫婦二人だけで老後を過ごすには広すぎてしまうな、思い出がある家だけどもう少し小さい家に住み替えをしたいな」とご夫婦で考えはじめたそうです。

でも、築年数が25年も経過していて、あちこちメンテナンスが必要になってきている家が果たして売れるものなのか？と不安も感じられていました。

そこで、思い切って不動産会社に相談してみようということになり、当社を含め3社に相談と査定をお願いされました。

査定の結果、当社以外の2社は建物の価値はなしで土地として販売した方が早く売れるので良いのではないかという提案だったそうです。理由としては、築年数が経過していること、また、規定の容積率をオーバーしているため一戸建てとしてだと買うかたの住宅ローンが使えない可能性があるためです。

査定金額が土地だけの価格になってしまい想定より大幅に下がってしまいました。

また、その価格だと資金が足りず住み替え先の家が買えないことになってしまいます。

確かに土地として売れば早く売れると思います。でも、中古の2世帯住宅は人気があります。というのも、夫婦共働きの家庭が増えていますが、保育園に入りづらいということもあり両親と2世帯で住む方が増えているからです。そのため、当社としては土地としてではなく、何とか中古一戸建てとして販売できないかを考えました。

「でも、建物が容積率オーバーでローンが通らないのであれば買う人はいないのではないでしょうか」と売主さんは不安そうでした。

しかし、調べてみると床下点検口を設置するなどして検査に通ればフラット35というローンが使えそうなことがわかりました。

そこで、工事や検査に必要な費用を調べてみたところ約15万円程でした。 「これで土地ではなく中古一戸建てとして売れるなら安いものです。かえるさんに売却も含めて全てお任せするので進めてください」とご依頼を頂きました。

今回のフラット35というローンの建物検査については、通常は買う方の負担で行います。

でも、今回はローンが通らないことがネックになりそうでしたので売主さんの方で行い、「ローンは通りますので安心してご検討ください」という状態で販売することがスムーズに売却するためのポイントだと考えたためこのような方法をとりました。

その後、建物検査にも合格し売却活動を開始しました。同時に住み替え先の候補となる物件も見に行きました。今回は売却した資金で次のお家を購入するためまずは売却活動ですが、いざ買い手がついてから家を探すと時間もあまりとれないため、売れる前から何件か目星をつけておくとスムーズに動けます。

そして、売却活動を開始して2ヶ月目のことです。7組目にお家を見に来てくださった2世帯住宅をお探しのお客様が気に入ってくださりご成約となりました。

また、買い替え先も第一希望で候補にしていた物件を無事にご購入されました。

「土地ではなく一戸建てで売却してもらえたことで、希望通りの新居も購入できました。本当にありがとうございました」と売主様にはとても喜んで頂きとても嬉しかったです。

今回のように売却代金で買い替え先物件を同時に購入する場合には、売れないと前に進めないですが、逆に考えると売却に時間をかけられる状態でもあります。そのため、売却方法についても状況を見ながら一緒に考えてくれるような営業マンとお付き合いすることが大切だと思います。

今回のお客様は奥様のご両親と同居するために自宅（一戸建て）を売却して東村山で土地を購入し2世帯住宅を新築したいというご希望でした。

奥様のお父様は脳梗塞の後遺症で歩くのが不自由でした。愛媛県のご実家でお母様が介護をされていたそうなのですが、まわりに頼れる人もなかなかいないため、奥様は月に数回帰省をしてお手伝いをされていたそうです。

そのような状況が続き、ご主人様が「それならこちらに呼んで2世帯で暮らそう」と提案してくださったそうです。

ご主人様は奥様のご両親と2世帯で住むことには何の問題もないし、お子様が小さい時にご両親にはとてもお世話になったから恩返しがしたいとお話されていました。奥様もすごく感謝されていましたが、ご主人様の奥様とご両親を思う気持ちに私も胸があつくなり、気を引き締めてお手伝いしようと思いました。

まずは売却と購入の流れなど計画を立てることからはじめました。

売却代金を新居の代金に充てるためまずは家がいくらで売れて、希望の広さの土地を購入するにはローンをどのくらい借りる必要があるのかを計算していきました。

いくらで売れるのかを計算するためご自宅までお伺いして売却査定をさせて頂きました。

お客様は当社だけの査定で他社さんには聞かないで進めてもいいとお話されていましたが、以前に売却の相談を少ししたことがあるという大手の会社さんもあるということだったので、ご参考にそちらでも査定をしてもらうことをおすすめしました。

当社の査定に自信がないわけではないのですが、複数の会社から話を聞くことは自分の物件をより客観的にみることができたり、他社の査定金額も確認できるのでより納得して、売却金額を決めることができるのでおすすめしました。

そして当社に売却もお任せ頂くことになり、いよいよ売りに出そうと準備をしていたときに、希望条件にかなり近い物件が出てきました。早速見学に行き希望の間取りプランも入ることをハウスメーカーに確認がとれたのでこの土地を購入することに決められました。東村山は40坪以上の2世帯住宅が建てられるような土地はなかなか出てこないこともあり、売却はまだ決まっていませんでしたが、一旦住宅ローンを借りて、売却代金が入ってきた段階でまとめて繰上げ返済をする計画で進めることになりました。

今回のお客様のようにあまり物件が出てこないエリアやマンションなどを購入する場合には、売却のタイミングと上手く合わない場合もあります。そのため、売れていなくても先に購入したいとなった場合には自宅の住宅ローンが残ったままでもあらたに住宅ローンを組めるのかどうかも営業マンと打ち合わせをしておく必要があります。

そして、土地の購入も無事に終わり売却活動を本格的に始めるのと同時に、ハウスメーカーとの打ち合わせも始まりました。それから1ヶ月後、土地の引渡しも無事に終わり基礎をうち終わったくらいのタイミングでご自宅の売却が決まりました。価格交渉があったのですが、それを受けるかわりに引渡しを新居が完成する時期に合わせてもらうこともできました。

もし、すぐに引渡してほしいと言われた場合には賃貸での仮住まいも覚悟されていたのですが、お客様もホッとされていました。

また、ちょうど台風が来る時期だったので万が一建築工事が遅れた場合に備えて引渡し期限を完成予定日より1ヶ月程余裕をみて契約しました。

期限が近づいてから延長を申し出ると買主さんにも迷惑がかかるので今回の場合のような新築工事が関係する場合や、測量や境界確定、売主側で家を解体して渡す場合など予定よりも時間がかかる可能性のある場合には契約期限に余裕をもたせておくとスムーズに進められます。

そしていよいよ新居も完成したのでまずはお引っ越しをされました。

荷物がなくなり空家になった状態で午前中に売却代金を買主さんより頂き住宅ローンを完済、その後新居の代金をハウスメーカーにお支払頂き無事に終了しました。

また、今回は土地の購入代金もつなぎ融資を利用していたのですがこちらを自宅の売却代金で完済しました。これで全てのお手続きが完了しました。

最後の手続きが終わったときには売主さんから握手を求められ「田中さんのおかげです」と涙をうかべてお礼を言ってもらい私もこみあげてくるものがありました。

それから2ヶ月後に愛媛県からご両親がお引っ越しをされてきました。

ご挨拶させてもらいたいと思いご自宅にお伺いしたところお母様が出てきてくださり、

「娘から聞いています。あなたのおかげでこちらに来て暮らせるようになりました」とお礼を言って頂き、今治タオルもいただきました。自分の仕事がご家族のお役に立てたことを感じられてとても嬉しかったです。